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家造りＱ＆Ａ

Ｑ０１： 住まいはいつ買うのが良いか？買うタイミング
Ｑ０２： いくら頭金にまわしたらよいか？手元に残す貯蓄の考え方
Ｑ０３： とっても大事な頭金。なぜ頭金は２割準備した方がいいの？
Ｑ０４： 年収があれば融資はだれでもOK？融資を受けられるか否かの判定基準とは？
Ｑ０５： 住宅ローンの金利が確定するのはいつ？えっ！融資申込時ではないの？
Ｑ０６： 少しでも有利な住宅ローンってどう選択するの？
Ｑ０７： 「本物の木」で家をつくれば健康にいいと思いますか？
Ｑ０８： 結露はなぜ発生するの？
Ｑ０９： 結露の影響は？
Ｑ１０： 結露をなくす具体的な方法は？
Ｑ１１： しっくいと無垢材でつくった家は空気が違うの？
Ｑ１２： 家をつくるのに大切なことは何ですか？
Ｑ１３： 良い土地を見つけるポイントをご存知ですか？
Ｑ１４： 資金を有効に使うポイントをご存知ですか？

住まいはいつ買うのがよいか？買うタイミング
ほとんどの方が家を考える場合は家族の増加・結露など現在の賃貸住宅に不満があったり、現在の建物が老朽化して建替えを検討さえるケースがほとんどである。
住宅は簡単に買い替えられないことを考えると一般的には『家族の暮らし方や生活スタイルがある程度確定できる頃』が望ましいと思います。例えば住宅購入前に考えておきたい内容としては、
- 同居予定家族の人数は何人なのか？
- 将来増える可能性はあるのか？
- 結婚はするのか？子供を持つのか？
- 夫婦の場合は共稼ぎか？独立や転職を考えているか？
- 将来奥様が仕事をやめてしまう場合もあるか？
- 子供の教育方針はイメージできているか？
- 家族や個人で楽しんでいる趣味やイベントは何か？
- 十年後はどんな人生の変化が予測できるか？
- 頭金は用意できているか
以上の点などはきちんと考えておくと良いと思います。また、住宅ローンを利用する場合は生命保険に加入できないと融資を受けられないことが多いので余り高齢になってからですと健康状態の面でリスクも多くなります。ですから一般的には家族構成・働き方・価値観もほぼ確定でき、頭金準備や年収もあがってくる３０代から４０代前半が良いかと思われます。

いくら頭金にまわしたらよいか？手元に残す貯蓄の考え方
まず、住宅購入までの貯蓄残高を把握することが必要です。貯蓄の全てを住宅購入の頭金にまわすわけにはいきません。
一般的には病気や不測の事態に備えるため、毎月の生活費の３ヶ月から６ヶ月ぶんは残しておきましょう。さらには住宅購入のための諸費用・税金の支払いの必要な資金の確保、今後予想されるライフイベント（出産費用、教育資金、車の買い替え）老後資金などの支出にそなえるための貯蓄も必要になります。必要な時期に必要な金額が貯蓄できるよう毎月の貯蓄額も予測し、貯蓄は目的別に区分して、管理することが望ましいです。

とっても大事な頭金。なぜ頭金は２割準備した方がいいの？
住宅取得の資金計画を考えるうえで頭金をいくら準備できるかは大変重要です。
理想を言えば頭金は新築購入金額の２０%以上を準備したいものです。当然頭金は多いほど住宅ローンの返済負担は少なくなり、今後の人生の資金計画もたてやすくなります。
頭金の準備が少ないということは、貯蓄ができにくい家計である。つまり、お金の管理が、まだまだできていないと言う見方をされます。そういった場合は、いきなり数千万円の住宅ローンを借りるのは途中で返せなくなる危険性が非常に高くなるからです。総返済額も膨らみ老後資金の準備にも影響を及ぼす可能性も高くなります。
ですから、出来るだけ頭金は２割以上用意できるように準備したいものです。では、なぜ頭金を２割準備したほうが良いか？
以上のように頭金２割を用意した場合は物件購入後、売却やローン借り換えなどの、もしもの事態になったとしても担保割れのリスクを回避できる可能性が高いといえます。
また、住宅ローンを借りる場合に、頭金なしだと借入額が多くなるので長期固定金利が借りにくく、金利の低い短期固定を選択せざるをえない場合が考えられる。そうすると金利上昇時に返済がかなり難しくなる可能性が高くなります。現在は頭金無しでも可能な住宅ローンが多くなりましたが、出来るだけ２割以上を確保できるように計画して下さい。

年収があれば融資は誰でもOK？融資を受けられるか否かの判定基準とは？
住宅ローンを利用する場合、年収が基準を満たすからといって住宅融資が受けられるとはかぎりません。融資を受けるためには年収以外にも色々審査され、最終判断は金融機関が行います。では年収以外に審査される項目をあげると、
- 年　齢
  一般的には満２０歳以上満６５歳未満などの年齢制限があります。さらに完済時年齢が７５歳や８０歳などと制限をされていることが一般的です。特に高齢の方はローンを組めないことも多いです。
- 職　業
  一般サラリーマンの場合でも勤続１年以上や５年以上などの条件を設定される場合が多いです。また、自営業者は３年以上の条件が多く、転職や起業してから間もない方については融資してもらえない場合が多いです。
- 健康状態民間住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が融資条件となることが一般的です。生命保険の加入が謝絶されると融資を受けることができなくなります。
- 他の借入金
  借りようとする住宅ローンの借入金以外に車やクレッジトローンなどがあると融資額の減額や融資を拒絶される場合もあります。また通常のカードも持っているだけでもキャッシングができるということで、キャッシングしていないカードでも他債務として審査される場合もあります。
- 住宅の質
  住宅金融公庫やフラット３５などの場合は一定の基準や技術基準を満たさない住宅は融資を受けることができなません。
- 保留地
  区画整理区域などにより住宅を建築する予定の土地が保留地の場合は住宅ローンを利用できないケースが多いです。保留地を移動したりして建築予定建物に保留地がかからず、敷地の一部であれば問題無い場合もあるますが、確認する必要があります。また、資金受け取り時に換地処分が確実な場合は融資可能な場合もあります。
- 担保価値
  融資物件について融資金額以上な担保価値があれば問題ありませんが、融資希望金額より、物件の担保価値が低い場合は融資が減額される場合もあります。
以上のように審査内容は非常に個人的な審査になるのでAさんが大丈夫だったからBさんも大丈夫というのは当てはまりません。住宅を購入時は必ず金融機関に申し込みをして自分は幾ら融資が可能かを確実にする必要があります。

住宅ローンの金利が確定するのはいつ？えっ！融資申込み時ではないの？
各金融機関の店頭に金利３年固定○％などと明記されているが、金利が確定するタイミングは各金融機関によって異なります。金利確定の時期としては以下のケースが考えられます。
- 申し込み時の金利適応
  代表的な例として住宅金融公庫などは融資の申し込み時の金利が適応になります。ですから金利上昇傾向時に建物完成が半年先の計画でも今後金利が高くなると考えた場合に安い金利時に申し込みをして金利を確定することが可能です。
  特に住宅金融公庫などは返済の建物完成時からになりますのでｱﾊﾟｰﾄなどの家賃と重なることも回避できます。
- 建物完成時の金利適応
  代表的な例としてフラット３５の場合は建物が完成し、融資実行時の金利適応になります。ですから住宅ローンを検討し融資申込、融資承認がでた場合の金利ではなく、建物が完成する予定時が半年後の場合は半年先の金利となります。金利が上昇傾向にある場合はその金利上昇リスクも考慮する必要があります。
- 建物上棟時や着工時
  金融機関によっては融資承認後、いつでも融資の受け取りが大丈夫な場合と建物が上棟したのを確認した以降に融資受け取り可能のケースもあります。その場合は融資実行時の金利確定になるケースがほとんどです。ですから上棟時に融資の受け取りをすればその時の金利になりますし、着工時に融資可能で融資の受け取りをすればその時の金利が適応になります。一般的には融資の受け取りをしますと、すぐに返済が始まります。
- キャンペーン金利
  通常は融資の受け取りの時点での金利対応になりますが、各金融機関がキャンペーンなどで、金利の優遇をしている場合などは特別に申し込み時の金利適応の場合もあります。
このように金融機関によって金利確定時が異なっています。もちろん土地と建物の両方を融資受ける場合や建物だけもしくはマンションなどの物件によっても異なりますので自分が融資を受けようとする金融機関の商品をきちんと確認されることをお勧めします。

少しでも有利な住宅ローンってどう選択するの？
住宅ローンを借りる場合は少しでも有利なローンを選択したい。まずは自営業やサラリーマンなどの各個人の状況により実際に借りられるローンの種類は限定されてくると思います。その限られたローンの中で、どこを選択するかは色々比較検討することが必要です。金利以外にも借りるための諸費用も各金融機関によって異なります。諸費用で確認すべき項目としては、
- 金利確定時期と返済開始時期
- ローン手数料
  ０円の場合と数万円かかる場合のあり
- 保証料　　
  一括払いのみのところと分割可能で毎月の金利に上乗せも可能な金融機関もあります。
- 火災保険料
  毎年払いも可能な場合とローン期間分は一括払いの場合あります。
- 繰上げ返済手数料
  ０円の場合と数万円かかる場合のあり
- 生命保険料
  ローンとは別に年払いするものや金利に保険料が含まれるケースもあります。
- 抵当権設定費用
  フラット３５などは公庫が抵当権者のため登録免許税は不要。
- つなぎ融資の確認とつなぎ金利や諸費用
  つなぎとは融資実行時に一括で返済される短期の融資。確実に融資が下りる前提のため抵当権は設定されません。引渡しと融資実行日がずれる場合につなぎ融資を使用します。金利やつなぎのための保証料が必要な場合有り。
- その他
  癌と診断されたら返済が免除されたり、失業保険がついていたり三大疾病付など各金融機関によってさまざまな特典があります。
有利なローンを選択するための２大ポイントは金利と諸費用ですが、最近は各金融機関で独自の特典をつけたり、キャンペーンをおこなったりしているので自分のライフプランと比較して十分検討することをお勧めします。

｢本物の木｣で家を造れば健康にいいと思いますか?
｢本物の木｣がすべて人間の体に良いとは限りません。天然素材のなかにも体に悪い影響を与えるものはたくさんあるのです。

日本人は昔からヒノキを使って家を造っていました。ヒノキの匂いは心地よく、「ヒノキ風呂」といった形でよく使われています。このヒノキの匂いは、ヒノキが虫を寄せ付けないために発しているのです。この匂いは殺虫効果のある天然化学物質です。シックハウスや化学物質過敏症の人にとって、ヒノキのにおいは化学物質と同じなのです。つまり、この人たちにとっては、ヒノキはよくない天然建材の代表といえるでしょう。
ヒノキのような虫や菌を寄せ付けない木は、とても長生です。

逆に、虫や菌を寄せ付けやすい木は、人に優しいといえます。日本を代表する桜の木は春になると毛虫だらけに。松はマツクイ虫にやられてしまいます。毛虫が好む木は、外敵から身を守る毒をもっていないので、人間の体にも安全だといえます。

木の特性を活かして、構造材には殺虫・殺菌効果の高いヒノキを使い、内装材にはマツやサクラなどの体に優しい木を使うのがよいでしょう。天然素材であればすべて安全だと思ってしまうのは危険です。使う素材をよく理解し、住宅の中で適材適所に利用できて初めて人が健康で安全に暮らせる住宅が出来るのです。

長生の木：ひのき、ヒバ、杉　など
安全な木：桜、なら　など

露はなぜ発生するの？
冬は暖房や炊事で室内の温度、湿度が高くなります。しかし外は寒いので、窓の内外で温度差が出来ます。窓の表面で室内の暖かく湿った空気が外の冷たい空気に触れ、空気中に溶けきれなくなった水分が窓などに水滴となって付きます。これが結露です。

結露には二種類あります。朝起きると窓ガラスの表面にびっしり水滴が付いているとか、締め切った部屋の中で鍋物やお湯を沸かすと窓などに水滴が付くなど、ものの表面に発生するのが表面結露と呼ばれるものです。それに対して、押入れや壁のクロスにカビがはえる、あるいはじとじとと湿っている、畳をめくると表面がべたべたしているなど、床や壁に良く現れる、内部結露と呼ばれるものがあります。

結露の影響は？
結露とカビ・ダニとは、密接な関係をもっています。
一般にカビやダニは、室温２０～３０度、あるいは湿度６０～８０％がもっとも生育する温湿度条件だといわれています。温度２８度、湿度８０％の時の結露する温度は２４度ですから、これぐらいの状態が続くとカビやダニが発生してくるわけです。

現在日本人の約半数が何らかのアレルギーを持っているといわれています。また、つるつるのはずの赤ちゃんの肌が生まれた時からざらざらしているケースが急増しているそうです。

カビやダニはアレルギー性鼻炎や皮膚炎、ぜんそくなど様々なアレルギーを引き起こします。直接空気を吸っていない赤ちゃんにまで症状があるのは、お母さんからの影響ではないでしょうか。
また、結露は身体に及ぼす影響だけではなく、放っておくと窓枠が腐ったり壁の内部にカビが生えたりと、建物そのものの寿命を縮めてしまうかもしれません。

結露をなくす具体的な方法は？
　
- 一日に何度か窓を開け、室内の空気の入替をします。1ヶ所だけ窓を開けたのでは空気の流れが出来ないので、2ヶ所以上開け、換気扇も併用するといいでしょう。
  換気する場合は、暖かい部屋や、水蒸気の発生源の近くから行います。空気は暖かい場所から、寒い場所に流れます。寒い部屋から換気をすると、暖かい空気が入り込んでいて湿度が上がり逆効果です。
- お湯を沸かす、鍋物をする、洗濯物を干すなど、水蒸気を発生させる時は必ず換気扇を回します。そのとき窓を少し開け、吸気口を作っておくことは鉄則です。また、換気扇はその発生源の近くで回すのが原則です。洗濯物を干す場合は近くに除湿機を置くと、湿気が他の部屋に流れにくくなります。少量であれば浴室に干し、閉め切りその中で除湿機を使うのも一つの方法です。この場合換気扇も必ず回して下さい。
- 晴れた日には押入れ・クローゼットの扉を開け、空気の入替をします。時々除湿機で湿気を取ると快適です。この場合も部屋のドアは締め切って下さい。
- 石油ストーブやガスストーブは大量の水蒸気を発生させます。灯油1リットルを燃やすと1リットルの水蒸気が出ます。これらの器具を使用する場合は、常に換気をし、止めてからもしばらくの間換気扇を回しておきます。また、就寝前は温まった部屋の換気をしなるべく室外との温度差を無くしましょう。出来れば水蒸気を出さない電気ストーブなどをお勧めします。また、床が全て床暖房なら家の中の温度差が無いので最も効果的です。
  
  一般に戸建住宅よりマンションのほうが結露がおきやすと言われます。通常マンションは戸建住宅より高い気密性を持っています。鉄筋コンクリートで作られ、窓も南と北しか取れず空気の流れが作りにくいのです。マンションでは戸建住宅以上に注意が必要です。また、近年、高気密・高断熱という言葉を耳にしますが、これだけでは結露を防ぐことは出来ません。有効な換気システムがなければ、むしろ高気密が結露の温床になってしまいます。２０年以上前の隙間風の入る窓と扇風機や石油ストーブしかなかった生活と比べ、はるかに快適になった住まいは、同時にそれにあった生活習慣が求められているのです。

しっくいと無垢材でつくった家は空気が違うの？
はい。違います。
イエストーリーが提案する住空間は、空気もデザインされた住空間です。化学物質を排除することは勿論、使用する天然素材もあくまで身体にいいもののみを厳選します。建物の内装部分は厳選した天然素材で造り上げます。

例えば、天井と壁。ここにはしっくいを採用しています。しっくいは吸湿・放湿性に優れ、家の中の空気を浄化してくれます。強アルカリ性なので、カビを抑制する能力もとても高いのです。漆喰＝カルシウム。無機質なので、とっても身体に安全な素材です。そして、床には無垢の床を採用しています。無垢材に触れてみると、まず、その優しさが伝わってきます。夏はひんやりと涼しく、冬はじわっと温かいのです。また、木の優しい香りに包まれて下さい。木立の中に居るかのようです。使いこむほどに本物の木だけが見せる味わいも感じます。

無垢材も調湿性能を持っています。室内が乾燥すれば水分を吐出し、湿気が多い時には水分を吸収します。健康に暮すために選んだ素材は生きているんですね。しっくいと無垢材の空間で、キレイな空気を感じてください。

家をつくるのに大切なことは何ですか？
現在、多くの方が直接口に入れる食べ物には気を使っているようです。その背景には、いつまでも元気で、健康でいたいという人間が本来持っている本能よるものです。人間がずっと元気で、健康でいるためには体だけではなく、心も健康、社会も健康であることが、何よりも社会生活を送る上では不可欠です。子供たちがのびのび、安心して生活できる環境が必要です。

でも世の中には「新築した家に住めない人や新築の学校に行けない子供たち」がいるのをご存知ですか？最近では新築した家や住宅展示場にいくと、フローリングの床を素足で歩いただけで、アトピー性の湿疹が出る方や、喘息を起こす方もいます。その他，頭痛、喉の痛み、目がちかちかするなど症状は様々です。家族が安らぐ場であるはずの住まいまでもが、人の健康をおかしくしているのです。このような健康を害する住宅に住み続けると『シックハウス症候群』を通り越して『化学物質過敏症』に進行する危険性が高くなります。

コストを優先し、効率的に均一な商品を大量生産するためにさまざまな化学建材を使って家づくりをしてきた結果です。こうした家は最初は美しいですが年月がたつにつれて劣化し、建設廃棄物を大量に生み出します。その廃棄物を償却処分する為エネルギーを浪費し、二酸化炭素を排出して地球環境にも悪影響を及ぼしてきました。しかし天然素材で建てられた家は美観がそこなわれることなく、経年変化による影響もとてもゆっくりで、時とともに成熟される美しさがあります。やがて家が朽ち、焼却処分されることになってもダイオキシンが出る心配はありません。自然から生まれ自然に還るだけです。ですから、誰もが普通に安心して住める家なのです。水や食べ物に気を使うように、住空間にももっともっと気を使うべきではないでしょうか。

住空間が違うと私たちの体に大切な「空気」が違います。家づくりは家の形を作るのが目的ではありません。大切なのは「空気がきれいで家族が心身ともに健康でいられる環境」を作ることが何より大切です。体に悪い食べ物を子供に与えないのと考え方は同じですね。

良い土地を見つけるポイントをご存知ですか？
初めて家を建てようと決心したとき、土地のある方は良いですが土地の無い方は、土地から探さなくてはいけません。どこで建てれば良いかさえ分からないのに、土地も買うとなると、殆んどどうしたらよいかわからない。これは当然のことです。でも、ご心配には及びません。必ず「あなたにとってのよい土地」は見つかります。そのポイントは、
- はじめから予算とエリアをあまり限定しないこと
- 土地を買う最終目的を忘れないこと
- そして、必ず「プロ」に相談すること
以上の3点です。
最も重要なのは「プロ」に相談することです。「プロ」とは土地だけのプロではダメです。
「土地」と「建物」と「住宅ローン」この3つのプロでなくてはダメです。なぜかというと土地を購入する時点で、土地建物を含めたトータルコストと資金計画、ライフプランなどが決まっていないと最終目的である「自分たちの理想の住まい」を建てることが出来ないからです。家造りに成功した人に聞くと、ほとんどの方がその「会社」や「業者」「職人」の前に、「担当の○○さんが何でも相談に乗ってくれて心強かった」などと答えています。
建築のことだけでなく、不動産や税金、借入のことも分かりやすく教えてくれる「頼りになるパートナー」に出会えることが重要です。

そういう意味では、一番の近道は、「頼りになるパートナー」を探すことかもしれません。私たちの会社を訪問されるお客様のほとんどは、いろいろなモデルハウスを見たり、いろいろな営業やスタッフに会ったり、雑誌で勉強したりと、知識や気に入った「家」があったりしても、なぜか決断できずにいます。それは、「販売のプロ」にはあえても「本当の意味で頼れるパートナー」に出会えないからではないでしょうか。もしも出会えていれば、その後他の会社を見る必要性は無いはずですから。もちろん、まだ新人で何も知らない担当者でも、その上司やスタッフに信頼できる人間がいて、しっかりサポートしてくれる環境がある会社ならそれでも良いのです。

いずれにしても、最優先ですることは、土地探しではありません。「土地を買ってからじっくり建物を考える」という方もいらっしゃいますが、相当な知識がないと危険な場合もあますので、是非、まだ早いなどとおっしゃらずに、どんどん住宅会社を当たってください。
最後にもう一点、ポイントは「家」を見るのではなく「人」を見ることです。

資金を有効に使うポイントをご存知ですか？
「これから住宅に使う資金は、何年で償却するんだろう？」
と考えたことはありますか？
上記のことは、一概に長持ちする家に住めば、その視野を広げた場合、年間４０万円得をするといことだけを物語っている数字ではなく、家の価値がどのくらい維持されているかを示す数値として捉えても間違いではありません。
例えば現在３５歳の人が２６年で寿命を迎える住宅を３５年の住宅ローンを組んで建築したとすると、
３５歳（現在の年齢）＋２６年（家の寿命）＝６０歳（２６年後の年齢）と、言う事になります。
ローンを１０年残して、ましてや少子高齢化社会を背景にして年金問題が未解決、終身雇用の神話の崩壊した現代社会で、６０歳で自宅がなくなる計算になってしまうのです。今の日本の平均寿命は何歳でしょう？女性が85.33歳、男性が78.36歳。すくなくとも自宅をなくして２０年～３０年間は、一体どこに住めばいいのでしょう？

ここで、メンテナンスフリーと言われる一般に流通している建材について考えて見ましょう。メンテナンスフリーの材料とは、一言でメンテナンスが全然いらない材料というわけでなく、メンテナンスが出来ない材料ですと自ら言っているようなものです。

例えば、外壁によく使われるレンガや石の模様の付いたサイディングなどは、この代表格。このサイディングは、はじめ色々な素材の質感を出すため色分けをして、本物の素材を模倣した材料です。最近ではメンテナンスフリーなセラミック塗装を施したサイディングまで一般に流通しています。でも、サイディングを２０年後・３０年後にメンテナンスするとすれば、全面貼り替えかもしくは、塗装工事になってしまいます。この塗装工事をした場合、前述した色分けをして素材感を出しているものが、一色の材料になりとても目を当てれないものへと変貌してしまうのです。２０年後・３０年後のメンテナンスを考えずにこの材料を選択してしまうと、余計な出費がかさんでしまうという結果に陥ります。

またこの一連の話をするなかで「耐久性」について述べなければいけません。では、一体建物における耐久性とはなんの事なのでしょう？

それは、結露をどのくらい防ぐ性能を建物は持っているかということに言い換えることができます。結露は、窓ガラスだけではなく、壁の中にも発生します。この壁の中に発生した結露が最も建物の寿命、つまり構造躯体に多大なダメージを与えるのです。この壁体内結露が発生する大きな原因として、断熱・気密工事が関係するもの、計画換気に関するもの、暖房計画の起因するもの、などあります。しかし見落としてはいけないものは湿度の問題です。これまでの住宅は、壁にはビニールクロス、床には複合フローリングなどの新建材を用いることが一般的でした。これらの建材は湿度を蓄えたり、放出したりする機能が備わっていません。一方、漆喰や珪藻土、無垢の材料などはその多孔性から湿度を調節する、調湿性を持っています。この調湿性が、室内及び壁体内の湿度を調整し結露を防ぐ役割をしているのです。
　
一生払い続けるローンを投資する住宅には、また、投資した住宅の価値を長く維持するためには、こんな切り口の問題もあります。本当に『投資するだけの価値がある住宅かどうか？』を見抜く能力を、私たちは身に付けなければいけないのです。
今までの私たちの家づくりの姿を見直し、日本は住宅後進国だということを認識した時、本当の『家づくり』が始まるのです。